BASISBERITA.COM, Manado – Kepala Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Manado, Jefry FR Mongdong, SSos, MSi, CGCAE, menjelaskan soal Nilai Jual Objak Pajak (NJOP) hingga relaksasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
“Pertama kita perlu memahami tentang arti Nilai Jual Objak Pajak (NJOP). Sebab, dengan mengetahui NJOP kita akan mengetahui seberapa besar pajak yang harus ditanggung; dan dana yang dibutuhkan dalam suatu transaksi jual beli properti,” kata Mongdong dalam rilis yang diterima media ini, Kamis (14/8/2025).
Menurut dia, NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
“Penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak dapat dilakukan dengan cara perbandingan harga dengan objek pajak sejenis; berdasarkan Zona nilai tanah (ZNT); sesuai dengan nilai jual pengganti; dan atau dengan suatu nilai perolehan baru,” terang pria yang ramah ini.
Sebagai dasar pengenaan pajak, lanjut dia, maka NJOP diklasifikasikan menurut NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Adapun pelaksanaan penilaian atas objek pajak PBB dapat dilakukan dengan dua cara yaitu secara masal dan secara individual.
“Penilaian secara massal artinya NJOP dihitung berdasarkan nilai indikasi rata-rata yang terdapat dalam Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Adapun penilaian individual di mana sistem ini diterapkan untuk objek pajak bernilai tinggi tertentu dengan
memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut,” jelasnya.
Sementara itu, untuk penyesuaian terhadap NJOP dapat dilakukan oleh Pemerintah Daerah (Pemda). Berdasarkan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah pada pasal 40 ayat (6) diamantkan bahwa NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun.
Diketahui bersama bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebelum tahun 2014 adalah pajak pusat. Namun, sejak 2014 terjadi pengalihan dari pajak pusat menjadi pajak daerah.
Sementara, penyesuaian atas NJOP di Kota Manado baru dilakukan pada tahun 2022 untuk NJOP bumi dan tahun 2023 penyesuaian NJOP bangunan dengan memperhatikan rata-rata nilai transaksi tanah/bangunan dan zona nilai tanah.
“Penyesuaian NJOP dimaksud dilakukan dengan pertimbangan adanya perkembangan wilayah Kota Manado, adanya perubahan fungsi serta peruntukkan secara ekonomis,” ujarnya.
Ia menegaskan dengan adanya perkembangan kota yang cukup pesat mengakibatkan nilai jual tanah/bangunan mengalami kenaikan secara signifikan sehingga adanya penetapan NJOP permeter persegi seringkali juga dipahami sebagai harga terendah dari suatu properti.
“Dengan demikian maka NJOP menjadi nilai yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sebagai dasar pengenaan pajak PBB,” tukasnya.
Dibalik kenaikan NJOP yang mengakibatkan kenaikan PBB, Pemkot Manado menerapkan kebijakan relaksasi PBB mulai tahun 2023, di mana Pemerintah Kota (Pemkot) Manado memberikan penghapusan sanksi administrasi/denda untuk pembayaran tunggakan PBB. Selanjutnya mulai tahun 2024 Pemkot Manado memberikan kebijakan bebas pajak PBB untuk nilai pajak PBB sampai dengan Rp100.000,- yang mana kebijakan ini mengcover sekitar 49 ribu Nomor Objek Pajak (NOP) dari total NOP Kota Manado saat ini yang berjumlah 118.000 NOP.(sco/*)